天雷滾滾！
一輪始自恒大的房地產行業流動性危機，原來大家以為的是：
定點爆破。
現在回過頭來一看，原來是：
接近全軍覆滅。
而這多米諾骨牌能否停下？何時停下？
目前來看尚未有明顯跡象。。但是一個即將對樓市產生更大暴擊的雷即將被引爆。
10萬億大雷即將引爆?
近期，市麵上開始不斷有消息爆出近10萬億規模的經營貸即將被擊穿的消息。
這10萬億數字到底是如何而來？
據康哥了解，消息源最早源於ZGFY這個自媒體對經營貸這一客觀數字的推斷：
截止至2023年底，全國商業銀行經營貸餘額高達22.15萬億，而在2020年末這個數字僅為11.54萬億。
於是乎，有部分自媒體就推斷，按三年期經營貸來測算，這差額增量的超10萬億部分將於今年2024年集中到期，因此推斷說10萬億這個大雷。
在康哥看來，這個10萬億數字不能說十分準確：
1、增量部分是三年累計新增，有部分可能是2022年或2023年新增的，所以貿然直接取值是會有誇大嫌疑；
2、雖然沒有10萬億這麽誇張，但是顯然這是一個確定比肩恒大2萬億負債的大雷，甚至疊加核心抵押物住房在當前這個行情下估值重塑造成的衝擊波，很可能今年未暴的雷明年也會暴。
經營貸為何能用於買房？為何如今有蘊含著大量的金融風險？到底有多大規模的經營貸即將出問題？
經營貸大雷如何形成？
所謂經營貸，即提供給小微企業和個體工商戶的貸款，用於解決企業經營中的資金需求。
2020年時，各地為了恢複經濟紛紛降低了經營貸的利率。比如三年期的年化利率是3.9%；一年期以上的產品是3.5%；一年期以上的產品是3.6%；三年期的產品貸款利率是3.3%。
經營貸利率比按揭還低，直接導致購房者使用經營貸購房，或者將原來的按揭轉成經營貸款。
舉例來說：同樣貸款300萬元，可以看到利用經營貸買房可以少還六十幾萬元，這樣的利差成了推高房價的“動力”。
深圳、杭州、合肥，尤其是深圳，是利用經營貸炒房的“熱城”。最典型的就是去年的深圳，2020年2月份深圳發布支持企業共渡難關若幹措施中，裏麵就提出了幫助企業降低融資成本。
但最先反應的卻是深圳的樓市。2020年2月開始深圳房價開始大漲，到了3月份，深圳的二手房價同比大漲9.7%。而經營貸買房也早已形成了一套完整的產業鏈：
具體做法是，成立一家公司，公司法人或股東可以將個人名下房產作為抵押，以企業經營需要資金為由向銀行申請貸款，一般可貸出房產評估值的七成。
深圳各區一度出台各類貸款貼息政策，在6-12個月不等的時間裏，享受貼息貸款利率，經營貸能從正常年化利率4.75%做到約1.9%。盡管在2020年4月後相關政策收緊，但經營貸與房貸之間的利差，仍然吸引投資者不停地“加杠杆”。
這樣的背景下，雖然2020年房地產貸款增速8年來首次低於各項貸款增速，新增房地產貸款占各項貸款比重從2016年的44.8%下降到了去年的28%。
銀行暗中“助推”
經營貸增長、違規流向樓市背後，是銀行激烈競爭的底色。
有銀行業人士表示，近幾年銀行信貸投放在個人、普惠金融等類別上競爭激烈，同業競爭壓力比較大，相應的審貸標準也是相對放鬆。有的時候審批就“睜一隻眼閉一隻眼”，申請經營貸，存續期滿一年以上的公司就行，申請前發生了股東變更什麽的都不會卡太緊。
至於資金流向，銀行人士稱，要想監管到每一筆資金很難，很多中介機構會提供相應的預付款單、相關合同，申請者申請經營貸的手續看上去都合乎流程。
“但錢到了申請者手裏，具體怎麽用就難查了，銀行打款到申請者企業的合作方，比如說企業賣塑料就打款給原料化工廠，有了合同錢就打過去了。但如果分散地過幾次手，錢是不是用到企業經營，會不會深圳申請東莞炒房什麽的，那得跨行跨地區地查，這麽多申請的人銀行沒有這麽多人手”，某銀行人士說。
三年前很多中小微企業經營都很困難，關門的不少，有銀行個貸經理甚至私下稱，經營貸拿去炒房都風險可控，做生意的話指不定就成壞賬。
三年大限將到⠠10萬億經營貸暗藏風險
經營貸的時間周期很短，通常是3-5年，所以2020年發放的經營貸將在今年到期，到期後，就得重新評估抵押物的價值進行續貸。但現在的問題是，房價下行，房產評估價大幅下降，幾乎回到了2019年的水平。
現實中，有業主3年前買的2套深圳商鋪，之前貸款600萬，現在的評估價隻剩下200萬。另一個業主在深圳的房子，之前評估價達到700萬，現在跌到了480萬，跌幅達到31%。
評估價下調就意味著在本次評估過後，購房人能夠申請的錢變少了。所以在借新貸還舊貸的過程中，需要購房人先將舊貸的缺口補齊，這會麵臨著很大的資金缺口。
2020年，全國商業銀行經營貸餘額11.54萬億，但到2023年經營貸餘額高達22.15萬億。也就是說，2024年將有10.61萬億經營貸到期，需要續貸。
續不上怎麽辦？銀行不良貸款餘額大增，購房者房產麵臨強執。
3月26日，東莞農商銀行發布2023年度報告：不良貸款餘額為43億元，較去年增加14.29億元，同比增長49.79%；不良貸款率連續三年不斷提升。東莞農商行解釋，是由於經濟下行壓力增加，企業流動資金貸款，個人經營性及消費貸款、信用卡透支逾期欠息形成不良。
東莞商業銀行並非個例，眼下來看，銀行經營貸的風險或已經形成。
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（轉自：雜錦西多士）
